Uzavřeli jste nájemní smlouvu a nevíte, jaké přesné povinnosti vám z ní vyplývají? Poradíme vám, zda smíte v bytě chovat zvíře a přivést si návštěvu, když vám to smlouva zakazuje. Vysvětlíme také, kdo hradí opravy v bytě a jak postupovat při poškození bytu.
Zpřístupnění bytu
Byt se zpřístupňuje zpravidla v den, který si strany sjednají ve smlouvě. Není-li takový den určen, pak se jedná o první den v následujícím měsíci poté, kdy smlouva nabyla účinnosti. Zpřístupnění bytu probíhá v praxi zpravidla předáním klíčů od domu a bytu, eventuálně zprostředkováním jiných způsobu přístupu (kód od domu, čip apod.).
Bydlení a práce či podnikání v bytě
Umožnit užívání bytu je další z povinností pronajímatele, ale současně je „řádné užívání“ také základní povinností nájemce. Zákon výslovně hovoří o řádném užívání v souladu s nájemní smlouvou. Ve smlouvě lze výslovně upravit, co se řádným užíváním myslí.
Primárním účelem nájmu je bydlení v bytě. Nelze vyloučit ale ani práci a podnikání, což se zejména v období covidu stalo velmi aktuálním tématem. Nájemce si tedy může nejenom umístit sídlo na adresu domu či bytu, ale také samotnou práci z domova vykonávat. Typicky se může jednat o kancelářskou činnost, ale lze si představit veškerou činnost, která nezatěžuje ve zvýšené míře byt či dům a jeho ostatní obyvatele. Naopak například řemeslná činnost spojená s každodenním hlasitým vrtáním a boucháním by do této kategorie zcela jistě nezapadala.
Platba nájemného
Základní povinností nájemce je především platba nájemného. To je vhodné detailně rozepsat v nájemní smlouvě, obdobnou službu může ale také poskytnout tzv. evidenční list, který může být přílohou smlouvy. Z něho bývá patrný rozpis nájemného, zálohy na poskytované služby a rozpis služeb samotných a slouží současně jako předpis záloh. Nájemné se obvykle hradí za období jednoho měsíce, a to předem, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období.
Zákaz chovu zvířat a omezení pobytu cizích osob
Pronajímatelé rádi vkládají do nájemních smluv klauzule o zákazu chovu zvířat, omezování počtu osob v bytě či jiné věci, které by si neměli dovolit. Jejich motivace je zřejmá: chtějí svůj majetek co nejvíce ochránit a ušetřit. Záleží ale na nájemci, zda bude takové zákazy akceptovat. Podstatné totiž je, že nájemce má podle zákona právo zvířata v bytě chovat, a to i za situace, kdy mu to smlouva výslovně zakazuje. Chov by měl ale respektovat domovní řád a rozhodně by neměl nijak narušovat soužití s ostatními sousedy.
Podobně ani návštěvy v bytě nelze nájemní smlouvou zakázat. Pronajímatel má samozřejmě právo vědět, kolik osob bude v bytě trvale bydlet, případně si vyhradit souhlas s přijímáním dalších obyvatel bytu (to se netýká osob blízkých). Nájemce má naopak povinnost nahlásit navýšení počtu osob žijících v bytě. Tyto povinnosti se ale nijak netýkají krátkodobých návštěv, které tímto způsobem omezovat nelze. Při pochybnosti, zda se jedná o návštěvu či ne, by rozhodovala patrně délka pobytu a skutečnost, zda má dotyčný i jiný byt, ve kterém pobývá.
Nastavte si správně práva a povinnosti ve smlouvě
Sepsáním kvalitní nájemní smlouvy a vhodnou úpravou práv a povinností si ušetříte většinu problémů, ať již jako majitel bytu či nájemce. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu, případně poradíme se sepsáním dodatku ke smlouvě či ukončení nájmu. Vše zvládneme rychle a bezchybně.
Údržba a opravy v nájemním bytě
O udržování bytu se nájemce a pronajímatel do určité míry dělí. Nájemce má na starosti zajištění a hrazení běžné údržby a drobných oprav v bytě. Tím se myslí především pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, kontrola funkčnosti termostatických hlavic, kontrola a údržba vodovodních baterií i vodovodních výtoků nebo také opravy dveří a oken. Můžou sem spadat i další opravy v bytě, jejichž náklady nepřekračují 1000 Kč.
Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat po dobu nájmu byt (či dům) ve stavu způsobilém k užívání. Sem by se řadilo především zajištění základních potřeb jako dodávka vody, tepla a podobně. Měl by také hradit větší opravy v bytě, které stojí více než 1000 Kč. Dále by měl zajistit náhradu zařízení, jež je součástí bytu a je nefunkční a jeho povinností je také hradit náklady na opravy závad, které znemožňují užívání bytu.
Co dělat v případě závažnějších vad či poškození v bytě?
Jak je výše uvedeno, drobné opravy v nájemním bytě by si měl zajistit sám nájemce. Co ale dělat v případě, že se přihodí v bytě havárie či jiné závažné poškození? Jakmile nájemce nějakou větší závadu v bytě zjistí, měl by především neprodleně informovat majitele. Současně by měl dělat také maximum možného pro to, aby se škoda dále nezvětšovala. Měl by tedy sám aktivně jednat a další škodě zabránit. Pokud mu při tom vznikly nějaké náklady, má právo na jejich náhradu, případně slevu z nájemného. Slevu či náhradu nákladů však nelze oprávněně požadovat v případě, kdy nájemce škodu sám způsobil. Následně by měl vadu v době přiměřené po oznámení odstranit pronajímatel. Pokud k tomu nedojde, může ji odstranit nájemce, a i tady obdobně uplatňovat náhradu odůvodněných nákladů.
Změny a úpravy v bytě
Zejména v případě dlouhodobého bydlení mají nájemníci potřebu leccos v bytě pozměnit a upravit. Přibitím obrazu či poličky na stěnu počínaje a výměnou kuchyňské linky konče. Jaké jsou v tomto ohledu jejich práva a lze jakýmkoliv změnám v bytě zamezit?
Rozsah možných změn v bytě lze rovněž upravit nájemní smlouvou. Obecně ale platí, že pokud změny plánuje nájemce, měl by s nimi pronajímatele seznámit a ten by s nimi měl souhlasit. Nedohodnou-li se jinak, měl by nájemce po skončení nájmu uvést byt do původního stavu. Pokud změny prosazuje majitel bytu, i zde je na místě především vzájemná dohoda. Pokud k ní ale nedojde, je nájemce povinen strpět úpravu bytu, nesníží-li se tím hodnota bydlení a neomezí-li jej úpravy zásadním způsobem v užívání bytu.
Přechod nájmu a změna vlastníka bytu
Některé nejasnosti panují ohledně možného přechodu nájmu. Jde o situaci, kdy dojde ke smrti výlučného nájemce bytu, s nímž žila v domácnosti v době smrti jiná osoba, která nemá vlastní byt. K přechodu nájmu na tuto osobu může dojít v případě, že se jedná o manžela či manželku, partnera (stejného či jiného pohlaví), rodiče, sourozence, zetě či snachu, dítě nebo vnuka. U jiných osob přechází nájem v případě, že přechod odsouhlasí pronajímatel. Pokud podmínky přechodu nájmu splňuje více osob, stávají se společnými nájemci. Je přitom na těchto osobách, aby případně prokázaly, že s původním nájemcem žily v trvalém společenství. K tomu lze využít např. svědectví sousedů apod.
Po přechodu nájmu bytu se ovšem zpravidla mění doba nájmu z doby neurčité na dobu určitou. Podle zákona je nový nájem limitován dobou dvou let od smrti nájemce. Takové omezení neplatí pouze v případě, kdy osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let. Stejně tak časové omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let. V takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let. Je dobré vědět, že nájemní smlouva na dobu určitou má svá specifická pravidla.
Také na straně pronajímatele bytu může dojít ke změně, a to nejčastěji při prodeji bytu. Nájemníci se ale nemusí obávat, že změnou vlastníka dojde k ukončení nájmu. Naopak základním pravidlem je, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi, které byly doposud sjednány. Případné dluhy, které vůči sobě mají smluvní strany do doby změny vlastnictví, mohou uplatňovat i nadále. Nový majitel bytu může vypovědět nájem ze stejných důvodů jako majitel dosavadní. Samotná změna vlastnictví nemovitosti ovšem takovým důvodem není.
Ochrana práv vyplývajících z nájmu
Nájemci jsou v rámci řady ustanovení chráněni zákonem, který omezuje smluvní volnost pronajímatele. Do této ochrany spadají např. již výše uvedená neplatnost zákazu chovu zvířat či vodění návštěv a také specifická ochrana nájemců při ukončování nájmu výpovědí. Přesto nájemci stále zůstávají v rámci smluvních stran slabším článkem a na jejich ochranu vznikají různá sdružení nájemníků, jež jejich zájmy hájí. Obdobná sdružení ovšem existují i na straně pronajímatelů a majitelů bytů a domů.
Uvedené typy sdružení se snaží především prosazovat zájmy jimi zastupovaných osob na globální úrovni, tedy zejména při prosazování legislativních změn. Vždy ale platí, že v individuálních případech porušení práva vyplývajícího z nájmu, ať už na straně nájemce či pronajímatele, je ideální se poradit s právníkem, který navrhne konkrétní postup.
Autor: Petr Pilát
